Beratungspraxis: Steuerfragen im Kulturverein – Vermietung von Vereinsräumlichkeiten
Die Vermietung von Räumlichkeiten ist für viele Kulturvereine ein wichtiger Finanzierungsbaustein – steuerlich jedoch kein Selbstläufer. Wann gilt sie noch als zulässige Vermögensverwaltung, wann wird sie zur begünstigungsschädlichen (gewerblichen) Tätigkeit? Der Beitrag gibt einen praxisnahen Überblick zu Abgrenzungsfragen, Umsatz- und Körperschaftsteuer – und zeigt, worauf Vereine achten sollten, um ihre Gemeinnützigkeit abzusichern.
In unserer Reihe „Aus der Beratungspraxis“ greifen wir dieses Mal steuerrechtliche Fragen auf, die in der Beratung immer wieder nachgefragt werden, besonders heikel sind, als auch im Webinar „Steuerfragen im Kulturverein“ vom 27.03.2025 mit Mag. Andreas Lummerstorfer besonders viel Resonanz erfahren haben. Die KPMG Alpen-Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft hat die folgende Beantwortung der Anfragen zu steuerlichen Aspekten geprüft und ergänzt.
Wichtiger Hinweis: Die folgenden Ausführungen bieten einen Überblick über ausgewählte steuerrechtliche (keine mietrechtliche) Aspekte. In der Praxis handelt es sich oft um komplexe Abgrenzungsfragen, die nicht pauschal beantwortet werden können und stets vom konkreten Einzelfall abhängen. Dieser Text stellt keine Einführung in die Thematik dar und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Bei Fragen zum Thema steht die IG Kultur Kulturvereinen gerne unter beratung@igkultur.at unterstützend zur Seite.
Teil 3 – Was ist bei der Vermietung von Räumlichkeiten durch einen gemeinnützigen Kulturverein zu beachten?
Die Vermögensverwaltung – dazu zählt auch die Vermietung – ist für gemeinnützige Vereine grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist, dass sowohl das Vermögen als auch die daraus erzielten Einnahmen dem gemeinnützigen Zweck dienen. Einnahmen müssen nicht unmittelbar verwendet werden: Rücklagen in Höhe eines gewöhnlichen Jahresumsatzes oder für konkret geplante und dokumentierte Vorhaben sind erlaubt. (Achtung: Rücklagen in dieser Höhe sind rein steuerlich gesehen, also für die Gemeinnützigkeit des Vereins, unproblematisch. Für viele Förderungen stellen umgewidmete Rücklagen ab einer gewissen Höhe den Finanzierungsbedarf in Frage bzw. können, im schlimmsten Fall, auch zu Rückforderungen am Ende des Förderzeitraums führen).
Wann gilt die Vermietung als unproblematisch?
Von reiner Vermögensverwaltung wird in der Regel ausgegangen, wenn der Verein im Grunde nur den Raum zur Verfügung stellt („bloßes Bestandgeben“). Leistungen, die lediglich dazu dienen, die Nutzung der Räume zu ermöglichen oder zu ergänzen – etwa Strom, Wasser, Heizung, Internet, eine Endreinigung oder die Bereitstellung von Möbeln – gelten in der Regel als unschädliche Nebenleistungen zur Vermietung und werden nicht als Dienstleistung eingestuft.
→ Solange der Verein also einen gebrauchsfähigen Raum überlässt, ohne darüber hinausgehende Dienstleistungen zu erbringen, ist die Tätigkeit grundsätzlich unproblematisch.
Werden jedoch zusätzliche Leistungen wie regelmäßige Reinigung, Bewachung oder Catering angeboten, kann dies als begünstigungsschädliche (gewerbliche) Tätigkeit eingestuft werden.
Auch bei regelmäßig kurzfristiger Vermietung von Ausstellungsräumen, Geschäftslokalen oder Mehrzweckhallen geht die Finanzverwaltung in der Regel von einer gewerblichen Tätigkeit aus.
Die langfristige Vermietung (dauerhafte Vermietung und nicht Vermietung von einzelnen Tagen) von unbeweglichem Vermögen (z.B. Veranstaltungsstätte, Räume, Häuser) wird grundsätzlich als Vermögensverwaltung angesehen.
→ Problematisch kann es hingegen werden, wenn Räumlichkeiten nur kurzfristig überlassen bzw. zusätzlich zur Vermietung auch Dienstleistungen angeboten werden:
Wann wird es kritisch?
Problematisch kann eine Vermietung dann werden, wenn sie über die reine Raumüberlassung hinausgeht oder mit erhöhtem organisatorischem Aufwand verbunden ist.
Das betrifft insbesondere:
- ständig wechselnde kurzfristige Vermietung von Räumlichkeiten (z.B. tagweise/wochenweise)
- erhöhter organisatorischer Aufwand (etwa durch Vermietung von umfangreicher Infrastruktur oder Ausstattung)
- Erbringung zusätzlicher Dienstleistungen wie laufende Reinigung, Bewachung oder Catering
- häufig wechselnde Nutzer*innen
Die Finanzverwaltung geht insbesondere bei laufend kurzfristiger Vermietung von Ausstellungsräumen, Geschäftslokalen oder Mehrzweckhallen regelmäßig von einer gewerblichen Tätigkeit aus.
Für umsatzsteuerliche Zwecke gilt eine Vermietung von bis zu 14 Tagen als kurzfristig.
Einzelne kurzfristige Vermietungen im Ausnahmefall führen hingegen meist noch nicht automatisch zu einer gewerblichen Einstufung.
Wird ausschließlich vermietet – etwa Ausstellungsräume an Künstler*innen –, stellt dies in der Regel keine unmittelbare Erfüllung des gemeinnützigen Vereinszwecks dar. Die Förderung erfolgt nur mittelbar. Die Vermietung selbst gilt daher nicht als gemeinnützige Haupttätigkeit. Anders sieht es aus, wenn die Künstler*innen Vereinsmitglieder sind und ihnen der Raum für Ausstellungen unentgeltlich überlassen wird.
Die konkrete Beurteilung hängt somit stets vom Einzelfall ab.
Wie werden Vermietungseinkünfte versteuert?
Körperschaftsteuer:
Vermietungseinkünfte sind bei gemeinnützigen Organisationen von der Körperschaftsteuer befreit.
Umsatzsteuer:
- Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Dazu zählt auch die Vermietung von Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Veranstaltungsräumen, Lagerräumen, etc. so sich die Vermietung auf das „bloßes Bestandgeben“ beschränkt (siehe oben).
Gleichzeitig steht kein Vorsteuerabzug zu. Es kann unter bestimmten Vorraussetzungen freiwillig in die Umsatzsteuerpflicht optiert werden (20 % USt – Vorsteuerabzug möglich). - Vermietung zu Wohnzwecken ist nicht befreit: Hier gelten 10% Umsatzsteuer (Heizkosten 20% USt), Vorsteuerabzug ist möglich.
- Kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen (einzelne Vermietung von bis zu 14 Tagen) unterliegen jedoch dem Normalsteuersatz von 20% Umsatzsteuer.
Reminder – Auswirkungen begünstigungsschädlicher Tätigkeiten:
Damit der Verein seine steuerlichen Begünstigungen nicht verliert, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
Untergeordnetes Ausmaß:
Begünstigungsschädliche Tätigkeiten dürfen nur untergeordnet sein. Als Richtwert gilt: maximal 10% der Gesamttätigkeit (bezogen auf Zeitaufwand, Ausgaben und Organisationsstruktur).Ausnahmegenehmigung:
Eine Ausnahmegenehmigung muss vorliegen. Diese gilt automatisch als erteilt, wenn die jährlichen Umsätze aus allen begünstigungsschädlichen Betrieben 100.000 Euro netto nicht überschreiten. Bei höheren Umsätzen ist ein Antrag erforderlich. Dieser ist formlos, aber schriftlich beim zuständigen Finanzamt einzubringen. Voraussetzung bleibt stets, dass die erzielten Überschüsse dem gemeinnützigen Zweck zufließen.
Unabhängig davon sind Einkünfte aus begünstigungsschädlichen Betrieben:
umsatzsteuerpflichtig (unter Berücksichtigung der Kleinunternehmer*innen-Grenzen),
körperschaftsteuerpflichtig, sofern der Freibetrag von 10.000 Euro überschritten wird.
Eine Körperschaftsteuererklärung ist in jedem Fall einzureichen.
Fazit für die Praxis
Die Vermietung von Räumlichkeiten kann ein sinnvoller Bestandteil der Finanzierung sein, bewegt sich aber in einem steuerlich sensiblen Bereich.
Entscheidend sind:
- Dauer und Häufigkeit der Vermietung
- Umfang zusätzlicher Leistungen
- tatsächlicher Organisationsaufwand
Während langfristige Vermietung meist unproblematisch ist, können kurzfristige Nutzungen mit Zusatzleistungen schnell als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden.
Für die Praxis bedeutet das:
Sorgfältige Vertragsgestaltung, klare Dokumentation und eine realistische Einschätzung des eigenen Aufwands sind zentral. Steuerliche Fragen sollten frühzeitig geklärt werden, um die Gemeinnützigkeit langfristig abzusichern und Planungssicherheit zu gewährleisten.
Leitfaden für Kulturvereine 
Mieten, Vermieten, Nutzen – Raumnutzung für Kulturvereine
FAQ´s aus der Beratungspraxis
Checkliste Untermiete
Checkliste Miete
Beratung:
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