Leitfaden für Kulturvereine: Raumnutzung und Vertragsarten

Inhalte des Leitfadens: 

• Leihvertrag oder Prekarium
• Mietvertrag
• Pachtvertrag
• Untervermietung: Flexibilität und Verantwortung
• Nutzungsvereinbarungen
• Verkauf des Vertragsgegenstands
• Steuerliche und rechtliche Aspekte
• Planungssicherheit durch klare Vereinbarungen

Leihvertrag oder Prekarium

Bei der Leihe wird ein Raum unentgeltlich (ohne Gegenleistung) für eine bestimmte Zeit überlassen. 
Fehlt eine klare zeitliche Befristung, handelt es sich um ein Prekarium (Bittleihe), bei dem der Verleiher den Raum jederzeit zurückfordern kann. Beim Prekarium handelt es sich um eine Unterform des Leihvertrags. Im übrigen sind die Rechtsfolgen von Prekarium und Leihvertrag im wesentlichen dieselben.  

Was genau bedeutet unentgeltlich?

Die Unentgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung ist das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zwischen Leih- und Mietvertrag.

Unentgeltlichkeit bedeutet, dass für die Überlassung des Objekts keine Gegenleistung erbracht wird. Eine solche Gegenleistung, muss nicht notwendiger Weise eine Geldleistung sein. Auch eine sonstige Leistung zu der sich der Vertragspartner gegenüber dem vermeintlichen Leihgeber*in verpflichtet, kann schon gegen das Vorliegen eines Leihvertrags sprechen und es kann bereits von einem Mietvertrag ausgegangen werden.

Unentgeltlichkeit heißt aber auch nicht, dass mit dem*der Leihnehmer*in keinerlei Kostenübernahme vereinbart werden kann. Insbesondere kann der Leihnehmer zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet werden.

Nicht als Gegenleistung gelten die Gebrauchskosten. Darunter sind jene Kosten zu verstehen, die „ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren“, wie zB die Grundkosten des Warmwassers, Grundkosten der Heizung, Liftbetriebskosten und Kosten der Hausverwaltung/Hausbetreuung.

Die gebrauchsunabhängigen Kosten, also solche die den Eigentümer unabhängig von einer konkreten Raumnutzung bzw. -überlassung treffen, stellen hingegen Entgelt dar. Hierunter fallen zum Beispiel die Grundsteuer, Bankgebühren, Reparaturkosten die vom*von der Vermieter*in zu tragen sind, idR Kosten der Hausversicherung, Raten für Sanierungsdarlehen oder auch die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. 

Die Summe dieser Kosten stellt Entgelt dar und muss dem bei Vertragsabschluss erzielbarem Mietzins gegenübergestellt werden. Sie darf im Verhältnis zu diesem nur unbedeutend sein. Eine solche Geringfügigkeit liegt bei 10% des ortsüblichen Mietzinses, wobei es sich hierbei um keine fixe Obergrenze handelt. Man spricht hierbei von einem so genannten Anerkennungsmietzins. 

Wann kommt ein Leihvertrag/Prekarium zustande?

Damit tatsächlich ein Vertrag zustande kommt, ist neben der Willensübereinstimmung der Parteien (anders als beim Mietvertrag) auch die tatsächliche Übergabe der Räumlichkeiten erforderlich.
Die Vereinbarung Räumlichkeiten künftig (ab einem bestimmten Zeitpunkt) leihweise zu überlassen, ist daher nur als Vorvertrag verbindlich. Der eigentliche Hauptvertrag wird erst mit der tatsächlichen Übergabe und Nutzung vollzogen.

Welche Rechtsgrundlage liegt dem Leihvertrag/Prekarium zugrunde?

Die Rechtsgrundlage des Leihvertrags ist das Allgemein bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das Mietrechtsgesetz (MRG) und die darin enthaltenen Beschränkungen können bei dieser Form des Vertrages nicht angewendet werden. 

TIPP: Für Verein, die sowohl Räume zur Verfügung stellen oder andere Räumlichkeiten nutzen, bietet diese Vertragsform die größten inhaltlichen Gestaltungsmöglichkeiten und wird daher häufig für Zwischennutzungen gewählt.

Wie sieht es mit der Haftung/Erhaltungspflicht aus?

Vereine oder Institutionen, die Räumlichkeiten leihen, tragen grundsätzlich die Haftung bzw. Erhaltungspflicht, abzüglich der üblich angenommen Abnutzung. 
Ob der diese das Objekt an Nutzer*innen weitergeben oder untervermieten dürfen, hängt auch von der vertraglichen Gestaltung ab.

Dauer bzw. Kündigung eines Leihvertrages/Prekarium

Im Gegensatz zum Prekarium ist der Leihvertrag in der Regel befristet. Zudem kann eine Kündigungsregelung vereinbart werden. Ist nur eine Befristung vereinbart (und keine Kündigungsregelung getroffen) worden, endet der Vertrag für beide Parteien mit Ablauf und kann daher vorzeitig auch nicht beendet werden (außer aus wichtigem Grund). Dies gilt dann für beide Parteien. Will man sich die vorzeitige Beendigung vorbehalten, ist es daher unbedingt erforderlich zusätzlich ein Kündigungsrecht zu regeln.

Da das Prekarium jederzeit widerufen werden kann, bietet das Prekarium für den Leihnehmer keine Planungssicherheit, weshalb hier immer dem Leihvertrag der Vorzug zu geben ist.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der der Vermieter dem Mieter eine Sache, wie z. B. einen Raum oder eine Fläche, zur Nutzung für eine bestimmte Zeit überlässt. Dafür zahlt der*die Mieter*in dem*r Vermieter*in regelmäßig eine vereinbarte Miete – Mietzins.
 

Wann kommt ein Mietvertrag zustande?

Der Mietvertrag ist ein vertragliches entgeltliches Dauerschuldverhältnis, das den*der Vermieter*in verpflichtet, dem Mieter zB eine Fläche oder einen Raum zum Gebrauch auf gewisse Zeit zu überlassen. 

Selbst ohne einen schriftlichen Mietvertrag kommt ein Vertrag zustande und es ist möglich sich auf das Mietrechtsgesetz (MRG) zu berufen. Im Mietrechtsgesetz sind weitesgehend die Regeln zur Miete, Vermietung eines Objektes festgeschrieben und sind somit bindend für Mieter*in und Vermieter*in.

Rechtsgrundlage – Die Bedeutung des Mietrechtgesetzes (MRG )

Je nach Art des Mietobjekts unterliegt der Mietvertrag den Bestimmungen des ABGB oder den mieterschutzrechtlichen zwingenden Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG). 

Vor Abschluss des Vertrags ist jedenfalls ein Blick auf die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes ratsam.
Das MRG erfasst grundsätzlich Mietverträge von abgegrenzten Räumen, wie etwa Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Freiflächen oder Arbeitsplätze unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz. 

 

Weiters für Vereine und Institutionen relevante Räumlichkeiten, die vom MRG ausgenommen sind:
•    Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,
•    Mietverträge, die für Geschäftsräumlichkeiten für höchsten 6 Monate abgeschlossen wurden
•    Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; 
•    Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten;

 

Im Bereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gibt es zwei Kategorien: den Vollanwendungsbereich und den Teilanwendungsbereich. Im Teilanwendungsbereich gelten einige wichtige Regeln, wie jene zur Miethöhe oder den Erhaltungspflichten des Vermieters, nicht.

Zum Teilanwendungsbereich gehören:

• Mietobjekte in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Wohnbauförderung neu gebaut wurden. 
• Mietobjekte in Gebäuden mit Wohnungseigentum, die nach dem 8. Mai 1945 neu errichtet wurden.
• Mietobjekte, die durch Dachbodenausbau, Aufbau oder Zubau neu geschaffen wurden, basierend auf Baubewilligungen nach folgenden Stichtagen:
  • Dachbodenausbau oder Aufbau: nach dem 31. Dezember 2001.
  • Zubau: nach dem 30. September 2006.
• Mietobjekte in Wirtschaftsparks.
   

Mietverträge und das ABGB

Fällt ein Mietvertrag nicht unter das Mietrechtsgesetz, bietet das Gesetz heir weitgehende Flexibilität. 

• Der Mietzins ist frei vereinbar
• Auch der*die Vermieter*in kann einen unbefristeten Vertrag ohne Vorliegen von Gründen kündigen (Kündigungsfristen und Termine sind frei wählbar)
• Die Erhaltungspflichten für das Objekt sind weitgehend frei gestaltbar
• Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist für beide Parteien möglich

Für unbefristete Vertäge gilt die Grundregel: Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, sind zu den Stichtagen 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember kündbar. Die Kündigung muss spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt werden. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind zulässig. 
Für Pachtverträge etc. gelten zusätzlich andere Fristen.

TIPP: Wir empfehlen daher, wenn möglich, bei einem unbefristeten Vertrag eine Vereinbarung zum Kündigungsverzicht des Vermieters zu treffen. 

Bei Befristungen haben die Vertragsparteien hingegen nicht die Möglichkeit den Vertrag frühzeitig zu beenden. Außer es wurden abweichende Regelungen getroffen. Für Mieter*innen ist dies daher dringend anzuraten. 
 

Miete / Mietzins

Im Vollanwednungsbereich des Mietrechtgesetzes dar der Mietzins nicht höher sein als der übliche Betrag für vergleichbare Objekte mit ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Innerhalb dieses Rahmens können Mieter und Vermieter den Mietzins frei vereinbaren, z. B. mit Staffelmieten oder mietfreien Zeiten zu Beginn.

Im Teilanwendungsbereich oder außerhalb des MRG gibt es keine Einschränkungen – hier können die Mietpreise für Geschäftsräume frei verhandelt werden.

Wie sieht es mit der Haftung / Erhaltungspflicht aus?

Der*Die Vermieter*in trägt grundsätzlich die Erhaltungspflicht für das Objekt. Das inkludiert eine umfassende Erhaltungs- und Erneuerungspflicht, insbesondere wenn ernste Schäden entstanden sind. Es gelten hier enge gesetzliche Grenzen. 
Rein die Wartung erfolgt grundsätzlich durch den Mieter. 

Der*Die Mieter*in trägt grundsätzlich die Pflicht das Objekt in jenem Zustand zurückzustellen – samt Zubehör und Bestandteilen– wie dieser es bei Mietbeginn übernommen hat, unter der Berücksichtigung gewöhnlicher Abnutzung.

Taugt das Mietobjekt aus Gründen, welche nicht vom* von der Mieter*in verursacht wurden, nicht zum Gebrauch (zB Lärmbelästigungen, Wasserschäden, Schimmelbefall etc), so hat der Mieter die Möglichkeit den Mietzins zu mindern. In jedem Fall sollte man dann den Mietzins nur unter Vorbehalt zahlen und den Vermieter umgehend zur Herstellung des vertragskonformen Zustands auffordern.

Rückstellung des Objekt

Veränderungen, die der*die Mieter*in am Mietobjekt vorgenommen hat (außer unwesentlichen), müssen, wenn nichts anderes vereinbart wurde, rückgängig gemacht werden. Eine Klausel, die verlangt, dass der Zustand der Oberflächenbeläge wie zu Beginn der Mietzeit wiederhergestellt wird, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung, ist zulässig.

Es ist ratsam, die Rückgabe des Mietobjekts (z. B. für Inventar oder bauliche Veränderungen) vertraglich festzulegen.

Ansonsten muss der Mieter das Objekt rechtzeitig und ordnungsgemäß zurückgeben. Der*Die Vermieter*in kann Schäden, die der*die Mieter*in verursacht hat, auf dessen Kosten, z. B. aus der Kaution, beheben.
 

Dauer bzw. Kündigung eines Mietvertrages

Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten können nach Belieben befristet oder auch unbefristet abgeschlossen werden. Auch wiederholte Befristungen sind möglich. Allerdings ist die Befristung zwingend schriftlich zu vereinbaren, da anderenfalls ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt.

Ist eine Befristung vorgesehen, so ist der*die Mieter*in über Geschäftsräumlichkeiten (anders als bei der Anmietung von Wohnungen) an die Befristung gebunden, das heißt er kann nicht vorzeitig kündigen. Vor allem bei langdauernden Befristungen ist dringend anzuraten eine Kündigungsmöglichkeit vorzusehen, weil sonst der*die Mieter*in im Falle der vorzeitigen Beendigung schadenersatzpflichtig wird bzw. der Vermieter auf Einhaltung der Befristung bestehen kann.

 

Pachtvertrag

Bei einem Pachtvertrag wird neben einem Raum oft auch ein Betrieb oder die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung überlassen. Der*Die Pächter*in trägt dabei häufig ein höheres wirtschaftliches Risiko.

Was umfasst ein Pachtvertrag?

Pachtvertrag bezieht sich auf die Nutzung eines Unternehmens, Betriebs, Kundenstocks beziehungsweise dessen Bewirtschaftung. Der*Die Pächter*in übernimmt also nicht nur eine bestimmte Fläche oder einen bestimmten Raum, sondern etwa einen „lebenden“ Betrieb. 

Rechtsgrundlage

Der Pachtvertrag unterliegt den Regelungen des ABGB, wobei den Vertragsparteien eine sehr große Gestaltungsmöglichkeit eingeräumt wird. Die Grenze der Gestaltungsmöglichkeit sind hier nur sittenwidrige Regelungen. Dem*r Pächter*in kann vertraglich das gesamte Risiko überwälzt werden, mitunter werden Mietverträge fälschlich als Pachtverträge deklariert, um mietrechtliche Bestimmungen zu unterwandern. 

Entgeltlich oder unentgeltlich?

Der Pachtvertrag ist entgeltlich, der*die Pächter*in bezahlt einen Pachtzins, der frei vereinbar ist ohne jegliche gesetzliche Beschränkungen. Auch ein umsatzabhängiger Pachtzins ist etwa vereinbar. Auch eine Wertsicherung oder ein Staffelpachtzins (der sich meist nach Fortdauer des Vertragsverhältnisses erhöht, ist möglich.

Die Betriebskosten für das Pachtobjekt sind vom Pächter zu übernehmen. 
 

Wie sieht es mit der Haftung/Erhaltungspflichten aus?

Die Haftung des Verpächters wie auch Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten des*r Pächters*in können weitgehend frei geregelt werden.

Der*Die Pächter*in trägt damit meist ein hohes wirtschaftliches Risiko. 
 

Dauer bzw. Kündigung eines Pachtvertrages

Der Pachtvertrag kann unbefristet oder befristet vereinbart werden (auch wiederholte Befristungen sind möglich). Beim unbefristeten Vertrag wird in der Regel eine ordentliche Kündigungsregelung vereinbart, dh. eine Kündigungsfrist die für die Beendigung (manchmal zu einem bestimmten Termin, zB zum Ende eines Monats, Quartals, Kalenderjahres etc) wird frei vereinbart. Sinnvoll ist es für den Pächter vorzusehen, dass der Verpächter für einen bestimmten Zeitraum auf sein Kündigungsrecht verzichet.

Achtung: Ist der Vertrag befristet, kann der Vertrag von beiden Seiten nur dann vorzeitig beendet werden, wenn eine (ordentliche) Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde. Vor allem bei langer befristeter Pachtdauer ist es ratsam, eine vorzeitige Beendigungsmöglichkeit auszuverhandeln.

Sowohl bei befristeter als auch bei unbefristeten Verträgen, besteht die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund, für den Fall, dass die andere Partei gegen wesentliche Vertragspflichten verstößt. Daneben können auch andere Gründe vertraglich frei vereinbart werden, die zur Kündigung berechtigen. 
 

Untervermietung: Flexibilität und Verantwortung

Unter Untervermietung versteht man die Vermietung durch eine*n Mieter*in (oder auch Leihnehmer). Auf Untermieten sind dabei die gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge grundsätzlich anzuwenden. 

Vereine, die Räume an Dritte untervermieten möchten, sollten sicherstellen, dass dies im Hauptmietvertrag erlaubt ist. Außerdem empfiehlt sich ein schriftlicher Untermietvertrag, in dem Aspekte wie Nutzung, Dauer, Entgelt und Haftungsfragen klar geregelt sind.

Wichtig: Vereine haften gegenüber dem*r Vermieter*in auch für Schäden, die durch Untermieter*innen verursacht werden. Um Risiken zu minimieren, sollten Untermieter*innen eine Haftpflichtversicherung nachweisen können.

Wann kommt ein Untermietvertrag zustande?

Ob eine Untervermietung zulässig ist, hängt vorwiegend auch von der Gestaltung des Mietvertrag ab. Der Untermietvertrag muss vom Vermieter (des Hauptmieters) vertraglich zugelassen sein. Wenn ohne dessen Zustimmung untervermietet wird, haftet der*die Untervermieter*in. Bei Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass die Regelungen mit Untermieter*innen oder Leihnehmer*innen im Einklang mit dem Hauptmietvertrag stehen. Untervermietungen können in den meisten Fällen jedenfalls nur aus wichtigem Grund untersagt werden, nämlich wenn

• der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll, oder
• der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom*n Untervermieter*in zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt, oder
• wenn mit Grund zu besorgen ist, dass der*die Untermieter*in den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.

Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG sind Untermietverbote hingegen zulässig. Es ist daher eine beabsichtigte (teilweise) Untervermietung schon bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags mitzuberücksichtigen.
 

Miete / Mietzins

Der Untermietzins darf einen maximalen Zuschlag von 50% erreichen. Innerhalb dieses Rahmens kann der Mietzins frei gestaltet werden. 

Erhaltungspflichten/Haftung

Die Erhaltungspflichten im Untermietvertrag gleichen denen des Hauptmietvertrags.
 

Dauer bzw. Kündigung einer Untermiete

Befristung und Kündigungsregelungen sind so zu wählen, dass Beendigung / Befristung des Untermietvertrags oder Leihvertrags den Regelungen / Befristungen des Hauptmietvertrags entsprechen; im Zweifel sollten jedenfalls Befristungen aufgenommen werden und diese in jeden Fall schriftlich vereinbart werden. Untervermietdauer darf nicht Dauer des Hauptmietvertrags überschreiten, da sonst Schadenersatzpflicht des Hauptmieters eintritt.

Prinzipiell gelten für den*die Untermieter*in insbesondere im Hinblick auf die Beendigung dieselben Regelungen wie für Hauptmieter, aber:

• Kurzfristige Untervermietungen von unter 6 Monaten unterliegen nicht dem MRG, auch wenn Hauptmietvertrag MRG unterliegt
• Untervermietungen können nur aus den gesetzlichen Gründen und nur gerichtlich gekündigt werden, daher ist die Befristung immer vertraglich und schriftlich zu vereinbaren.

Im Falle der Beendigung des Hauptmietvertrags durch den*der Vermieter*in ist der*die Untermieter*in von ihm unverzüglich zu informieren. Er wird in der Regel gemeinsam mit dem*der Hauptmieter*in geräumt.

 

Nutzungsvereinbarungen

Nutzungsvereinbarungen sind keine Raummieten per se, sondern es wird dem* der Nutzer*in die Möglichkeit zur Nutzung zB eines Arbeitsplatzes oder einer Werkstatt gemeinsam mit anderen eingeräumt. Es wird dann also nicht ein Raum exklusiv vermietet sondern eine Nutzungsmöglichkeit eingeräumt. Derartige Vereinbarungen unterliegen dann nicht den mietrechtlichen Bestimmungen sondern sind weitgehend frei gestaltbar. 
Daher ist es für Vereine umso wichtiger sich genau Gedanken darüber zu machen, wie eine Nutzungsvereinbarung ausgestaltet sein sollte. Als Anhaltspunkt haben wir für euch eine Checkliste Untervermietung (auch für Nutzungsvereinbarungen anwendbar) zusammengestellt.

Achtung: mitunter versuchen Vermieter die Bestimmungen des MRG dadurch zu umgehen, dass sie das Vertragsverhältnis fälschlich als Nutzungsvereinbarung bezeichnen, obwohl eigentlich ein Mietvertrag vorliegt. Vermieter seien vor derartigen Umgehungskonstruktionen gewarnt. 

Verkauf des Vertragsgegenstands

Grundregel: Verkauf der Immobilie oder Tod des*der Eigentümers*in beendet Mietvertrag nicht – Rechtsnachfolger tritt in Vertrag ein.

Der * die neue*r Eigentümer*in tritt in den Vertrag ein.

Liegt jedoch nicht das MRG dem Vertrag zu Grunde hat der*die Vermieter*in ein Sonderkündigungsrecht.

Für Leihverträge gilt hingegen, dass der*die Erwerber*in nicht in das Vertragsverhältnis eintritt, es sei denn es wird gegenteiliges geregelt mit dem Erwerber. Im Leihvertrag wäre wichtig zu regeln, dass sich der*die Leihgeber*in verpflichtet den Leihvertrag auf den Rechtsnachfolger (Erwerber) zu übertragen.
 

Steuerliche und rechtliche Aspekte

Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung können steuerpflichtig sein. Vereine sollten frühzeitig prüfen, ob sie umsatzsteuerpflichtig sind und welche Auswirkungen eine Vermietung auf ihre Gemeinnützigkeit haben könnte. 
Hierzu empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.

Achtung: Auch in den Statuten muss sich die Vermietung von Räumlichkeiten und daraus entsehende Erlöse bei den ideellen und materiellen MItteln wiederspiegeln.
 

Planungssicherheit durch klare Vereinbarungen

Unabhängig von der Vertragsart gilt: Ein schriftlicher Vertrag schützt alle Beteiligten. Aspekte wie Dauer der Überlassung, Nutzungsmöglichkeiten, Erhaltungs- und Wartungspflichten sowie Rückgabemodalitäten sollten detailliert geregelt sein. Nur so können Vereine ihre Räume sicher und nachhaltig nutzen.

Downloads

Checkliste Untermiete

Checkliste Miete

Weiterführende Informationen

FAQs aus der Praxis

Mietrechtsgesetz (MRG)

Mieter*innen Initiative

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