Fragen aus der Praxis zur Raumnutzung durch Kulturvereine

Um die Inhalte des "Leitfadens für Kulturvereine: Raumnutzung und Vertragsarten" besser zu veranschaulichen, haben wir hier für euch Fragen aus der Praxis von Kulturvereinen gesammelt beantwortet: 

Ein Verein hat einen Raum in einem Gebäude der Gemeinde für 1 € monatlich zur Verfügung gestellt bekommen. Das Gebäude wird nun an eine Privatperson verkauft. Welche Rechte hat der Verein, was kann dabei beachtet werden?

Zu prüfen ist ob der*die Erwerber*in in das Vertragsverhältnis eintritt, das hängt auch davon ab, ob eine Leihe oder ein Mietvertrag vorliegt. Idealer Weise ist das schon im Vertrag explizit geregelt, dass auch ein Erwerber in den Vertrag eintritt.  
Im übrigen gilt für Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, dass auch der*die Erwerber*in des Objekts) jedenfalls auch an den Vertrag gebunden ist. Auch außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG kann man davon ausgehen, dass der Mietvertrag auf den* die Erwerber*in übergeht. Allerdings hat diese*r ein Sonderkündigungsrecht, macht er davon Gebrauch hat der*die Mieter*in aber allenfalls einen Schadenersatzanspruch.
Kein Eintritt in des Vertragsverhältnis ist jedoch grundsätzlich für Leihverträge vorgesehen, soweit dies nicht explizit geregelt wurde und (idealerweise) auch im Grundbuch eingetragen wurde. Wurde nur ein „Anstandszins“ von EUR 1 vereinbart, so ist von einer unentgeltlichen Leihe auszugehen, der*die Erwerber*in der Liegenschaft tritt daher nicht in den Vertrag ein soweit keine gegenteilige Regelung getroffen wurde, etwa indem der*die Verkäufer*in den Vertrag mit dem Verein auf den*die Erwerber*in der Liegenschaft überbindet.

 

Bei welcher Gegenleistung (die keine Geldleistung) kann nicht mehr von einer Leihe gesprochen werden?

Eine Leihe ist grundsätzlich unentgeltlich. Werden nur die verbrauchsabhängigen Kosten (Betriebskosten) bezahlt, so ist dies nicht als Entgelt zu qualifizieren. Darüber hinausgehende Gegenleistungen oder Verpflichtungen (zB. Verpflichtung zur Sanierung eines Objekts) sind als Entgelt zu qualifizieren. Die Judikatur läßt aber auch hier einen geringfügigen Anerkennungszins zu. Eine solche Geringfügigkeit liegt nach der Judikatur jedenfalls bei 10 % des ortsüblichen Mietzinses vor, wobei es sich hierbei um keine fixe Obergrenze handelt.

Ein Verein hat einen Raum gemietet und vermietet diesen stunden/tageweise an andere Vereine für Veranstaltungen weiter. Was ist zu beachten als Rolle des Vermieters? Welche Punkte wichtig für Nutzungsvertrag für Untermieter?

Zu prüfen ist vor allem auf Basis des Mietvertrags mit dem*der Eigentümer*in, ob eine derartige stunden oder tageweise Untervermietung grundsätzlich zulässig ist oder nicht. Weiß man also schon bei der Anmietung, dass das Objekt zeitweise vermietet wird, sollte man das entsprechend im Miet- oder Leihvertrag regeln.
Nur im Vollanwendungsbereich des MRG gilt dabei, dass ein Vermieter*in nicht die Untervermietung untersagen kann (selbst wenn das im Mietvertrag vorgesehen ist), wenn kein wichtiger Grund vorliegt, etwa weil das Objekt zur Gänze weitergegeben wird oder zu befürchten ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
Kurzfristige Vermietungen fallen nicht unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Vermietungen von mehr als 6 Monaten Dauer) ist zwingend vorgesehen, dass Befristungen schriftlich zu vereinbaren sind. Aber auch sonst ist dringend anzuraten, dass die Überlassung nur gegen einen schriftlichen Vertrag erfolgt.

Darin sollte unbedingt geregelt bzw bedacht werden (siehe auch Checkliste):
-    Dauer der Überlassung (Beginn und Ende), Kündigungsregelung
-    Ist das MRG anwendbar ?
-    Zweck der Überlassung (welche Nutzung ist zulässig) und Ausschluß allfälliger nicht zulässiger Nutzungen
-    Verpflichtung zur Einhaltung öffentlich rechtlicher Bestimmungen und Einholung allfälliger Genehmigungen (Veranstaltungsgenehmigung, Öffnungszeiten bei Veranstaltungen,  
-    Entgelt (Höhe, Fälligkeit, allfällige verbrauchsabhängige Kosten)
-    Erhaltungs- und Wartungspflichten
-    Eignung zu einem bestimmten Zweck, Zustand bei Übergabe und Zustand bei Rückgabe (Endreinigung), überlassene Schlüssel
-    Verpflichtung der Einhaltung der Hausordnung
-    Kontaktperson Untermieter
-    Haftung bei Schäden am Objekt oder Schäden von Besuchern etc.
-    Allfällige erforderliche Versicherungen
-    Modalitäten Rückstellung des Objekts

 

Was ist zu beachten, wenn ein Verein die Nutzung nicht gegen Entgelt sondern gegen Arbeitsleistung in Anspruch nimmt? ( zb. Gegen Mitarbeit im gemeinnützigen Verein für eine gewisse Stundenanzahl?)

Zu beachten ist, dass die Nutzung gegen eine Arbeitsleistung evtl. eine vermeintlich unentgeltliche Nutzung zu einem Mietvertrag machen kann, weil eine geldwerte Gegenleistung vorliegt. Weiters ist zu bedenken was gilt, wenn die Leistungsverpflichtung nicht erbracht wird und wie sich das auf die Nutzungsberechtigung niederschlägt.

Macht es einen Unterschied für welche Dauer überlassen wird?

Wichtig ist vor allem die Grenze von sechs Monaten, weil die Überlassung von Geschäftsräumlichkeiten für mehr als sechs Monate in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen und die dann geltenden Mieterschutzbestimmungen zu beachten sind. Dies gilt auch für so genannte Kettenmietverträge.

Gibt es Fälle, die nicht als Untermiete gelten? (Zb unentgeltliche Überlassung?)

Eine untentgeltliche Überlassung ist grundsätzlich keine Untervermietung. Es gelten daher dann die Regelung für die Leihe und nicht für die (Unter)miete. Nicht unter die Regelungen des MRG fallen weiters Verträge, in welchen kein Raum zur alleinigen Nutzung überlassen wird, sondern nur eine Mitbenützungsmöglichkeit zB einer Werkstatt oder eines Arbeitsplatzes, man spricht dann auch von Nutzungsverträgen.
Eine Sonderform stellt weiters die Unterverpachtung dar, bei welcher zB ein Betrieb (zB eine Bar) verpachtet wird. Auf Pachtverträge finden ebenfalls nicht die Bestimmungen des MRG Anwendung, es besteht hier ein wesentlich größerer Gestaltungsspielraum.

Gibt es besondere Haftungsthemen bei Untermiete?

Für die Untermiete und die Hauptmiete gelten grundsätzlich weitgehend dieselben Haftungsregelungen. Allerdings hat ein Verein als Untervermieter zu bedenken, dass er gegenüber seinem*r Vermieter*in auch für seine*n Untermieter*in und die von dieser Person verursachten Schäden haftet. Stellt sich heraus, dass der*die Untermieter*in den Schaden nicht abdecken kann, bleibt der*die Untervermieter*in auf dem Schaden „sitzen“. Daher gilt es gut zu prüfen, wie hoch das Schadensrisiko ist und auf wen man sich einlässt. Allenfalls ist der*die Untermieter*in zu verpflichten nachzuweisen, dass er über die entsprechenden Mittel oder eine entsprechende Haftpflichtversicherung verfügt.

Welche steuerliche Relevanz hat es für meinen gemeinnützigen Verein, wenn ich an andere Vereine untervermiete?

Zu bedenken ist, dass die Einnahmen aus der Vermietung grundsätzlich steuerlich relevantes Einkommen darstellen und entsprechend steuerlich zu veranlagen sind.
Weiters ist zu überlegen, ob allenfalls Umsatzsteuer eingehoben werden muss.
Es ist daher jedenfalls ratsam eine*n Steuerberater*in beizuziehen, um die Rahmenbedingungen und Auswirkungen vorab abzustecken.

 

Wir gehen von Überlassung von Geschäftszwecken aus. Passt das für die Nutzung durch gemeinnützige Vereine?

Geschäftliche Tätigkeit muss durchaus nicht gewinnorientiert sein. Die Rsp stellt auf eine auf Dauer angelegte, wenn auch nicht auf Gewinn gerichtete Organisation ab, die nach dem Vertragszweck über die Privatsphäre hinausgeht. Darunter fällt auch die Entfaltung einer Tätigkeit, die humanitären, geistigen oder kulturellen Zwecken, der Erreichung eines statutenmäßigen Vereinsziels oder generell der Entfaltung einer den Aufgaben des Bestandnehmers entsprechenden Betätigung dient.

Was wenn es nichts schriftliches gibt?

Grundsätzlich müssen Mietverträge nicht unbedingt schriftlich vereinbart werden. Gibt es keinen schriftlichen Vertrag sondern nur eine mündliche Vereinbarung, orientiert sich die Judikatur bei der Vertragsauslegung einerseits an den gesetzlichen Regelungen und an dem zu erhebenden Willen der Vertragsparteien. Im Anwendungsbereich des MRG gilt allerdings, dass eine Befristung immer schriftlich zu vereinbaren ist. Liegt keine solche schriftliche (unterschriebene) Vereinbarung vor, so liegt ein unbefristeter Vertrag vor, auch wenn die Parteien eine Befristung mündlich vereinbart haben sollten, sofern nicht eine Befristung für eine Geschäftsräumlichkeit von weniger als sechs Monaten vereinbart wurde (dann ist das MRG gar nicht anzuwenden)

Macht es einen Unterschied für welche Dauer überlassen wird?

Ja, bei Anmietung von Geschäftsräumlichkeiten für die Dauer von sechs Monaten ist das Mietrechtsgesetz (und die darin enthaltenen Mieterschutzbestimmungen zB betreffend Kündigungsschutz des Mieters) gar nicht anzuwenden.

Viele Raummieten setzten Vorsteuerabzugsberechtigung voraus. Da die meisten Vereine nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, wie ist damit umzugehen?

Sofern der*die Vermieter*in im Mietvertrag vorsieht, dass nur vorsteuerabzugsberechtigte Mieter*in das Objekt mieten dürfen, ist dies zwingend zu beachten. Eine Verletzung einer derartigen Verpflichtung kann erhebliche Schadenersatzverpflichtungen nach sich ziehen. Der Verein selbst kann dies allfalls dadurch lösen, dass er selbst in die Vorsteuerabzugsberechtigung hineinoptiert. Das macht aber nur bei entsprechenden Umsatzerlösen überhaupt Sinn. Die Rahmenbedingungen sind unbedingt unter Beiziehung einer steuerlichen Vertretung zu beurteilen.

Was ist, wenn ein vorsteuerabzugsberechtigter Verein in einer Räumlichkeit eingemietet ist und diese an andere nicht vorsteuerabzugsberechtigte Vereine untervermietet? Ist das zulässig?

Grundsätzlich haben auch die Untermieter überwiegend vorsteuerabzugsberechtigt zu sein. Die Rahmenbedingungen sind unbedingt unter Beiziehung einer steuerlichen Vertretung zu beurteilen. Eine Verletzung einer derartigen Verpflichtung kann erhebliche Schadenersatzverpflichtungen nach sich ziehen.

Was muss in den Statuten bei den ideellen und materiellen Mitteln bei Untervermietung gegen Entgelt/unentgeltlich enthalten sein?

Grundsätzlich sollte auch in den Statuten die Möglichkeit zur Untervermietung und Generierung von Erlösen hieraus vorsehen. Allenfalls sollten die Statuten entsprechend adaptiert werden, insbesondere um allfällige Haftungsrisiken des Vorstands zu vermeiden. Bei gemeinnützigen Vereinen ist zu prüfen, ob dadurch die Gemeinnützigkeit nicht gefährdet wird.